◎ 记者 吴典

3月29日的徐州市土拍中，保利发展以18.67亿元的价格竞得了云龙湖畔的二毛厂地块，这是其自三月下旬以来摘下的第5宗地。据诸葛找房数据，今年一季度，该公司以约92亿元的价格摘地6宗，其中有3宗溢价超14%。

(相关资料图)

企业扩土意愿强烈。

这样的投资力度也远超其他同行。在中指院的一季度拿地排行榜中，保利发展权益拿地金额位居行业第二，仅次于华润置地。

4月4日，该公司召开2022年网上业绩说明会，对于《国际金融报》记者问及的2023年投资节奏以及布局，财务总监王一夫表示，公司坚持核心区域聚焦战略，重点投资基本面较好的城市，同时关注其他城市土地市场的结构性机会；节奏上，公司储备好充裕资金，根据市场形势变化随时调整拿地策略。

总经理周东利也表示，虽然如今一线高能级城市竞争激烈，但公司资金储备充裕，总部调配资金能力强，可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍，“公司也是优质的项目合作对象，增加了参与热点项目的机会”。

年报信息显示，2023年，保利发展计划用于房地产及相关产业直接投资的额度为3510亿元，计划新开工面积2000万平方米，计划竣工面积4450万平方米。

董事长刘平强调，公司投资及开竣工计划主要基于对市场形势判断，以及在手可售资源的综合平衡，也将结合市场环境及时进行动态调整。

记者注意到，这一投资额度较2022年计划的3650亿元有所下调。去年全年，该公司新增了91个项目，对应总地价1613亿元，其中重点布局的38城拓展金额占比98%，新增住宅货量占比为93%，拓展容积率面积1054万平方米。

王一夫称，保利发展去年新拓项目的平均楼面地价约为1.5万元/平方米，若按地价计算，权益比约为67%，按面积计算的权益比则约为71%。

销售表现来看，2022年，保利发展旗下多地项目降价促销，最终实现签约销售金额4573.01亿元，同比下降14.51%，行业排名提升两个位次至第二名；对应销售面积同比下滑17.55%至2747.95万平方米。其中重点布局的38城销售贡献为86%，同比提升8个百分点；珠三角、长三角的销售贡献度同比提升3个百分点至56%。

进入2023年，该公司的行业排名进一步提升，连续三个月蝉联桂冠，登顶行业第一。以目前的情况看，其完成了去年提出的“争三进一”目标。

刘平没有过多谈论2023年的经营目标，他用“不断做强做大自身”八个字简要概括了发展方向，不过对于今年的行业走势，他依然谨慎乐观。

受宏观政策优化、购房者预期边际改善、积压需求集中释放等多重作用，一季度房地产销售市场出现回暖，累计成交同比上涨21%，百强房企累计业绩同比转正，同比增长3.1%。

不过在刘平看来，市场复苏情况仍需进一步观察，“行业正处在由‘规模扩张’转向‘高质量发展’的关键时期”。

周东利亦指出，虽然市场在修复，但城市分化特征延续，经济基础好、人口净流入的核心城市恢复速度更快、程度更好，而三四线城市依然处于弱势，“2023年以来依然呈现出这样的特点”。

2022年，保利发展实现营收2810.17亿元，同比下降1.37%，其中来自房地产销售业务的收入约为2565.78亿元，较上年减少1.61%，该业务的毛利率则同比减少5.34个百分点至21.79%。

若分区域来看，报告期内，保利发展32.22%的收入来自华南片区，华东片区的收入占比为23.92%，此外华北、中部、西部地区的收入占比皆超10%，但这些区域的毛利率均出现不同程度下滑。

具体来看，除海外片区外，公司华南、华东、华北、中部、西部、华北六个片区的毛利率均有下降，其中降幅最高的为东北片区，毛利率同比减少9.45个百分点至22.84%；华北片区同比下滑8.22个百分点，为20.97%；业绩贡献度最高的华南片区毛利率下滑了3.56个百分点。

这也拉低了公司的综合毛利率水平。根据年报数据，2022年，保利发展实现归母净利润183.47亿元，同比下滑33.01%，综合毛利率同比下降4.79个百分点至22.01%，为近年来的新低；投资收益为42.01亿元，同比下降32.36%。

保利发展将上述指标的下滑归咎为结转项目的结构变化，其称前期低利润项目成为报告期内的结转主力，故导致毛利率水平、投资收益规模下降。

公司在年报中也强调，为应对行业利润率普遍下行，保利发展通过实施共享中心集约管理等措施压降成本支出，同时加强各项费用管控，管理费用率下降0.22个百分点，部分降低了利润率下行的影响。

融资方面，其2022年累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规模同比增长40.72%。截至报告期末，公司有息负债规模为3813亿元，综合融资成本约3.92%，较去年末下降0.54个百分点。

数据显示，截至2022年末，该公司拥有货币资金1765.37亿元，短期借款约11.97亿元，一年内到期的非流动负债约799.47亿元，现金短债比1.57倍。

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